在厂房租赁中，二房东未经一房东同意，就将包括配电室、保安室等非产权面积内的部分作为“公摊”与厂房一并出租给租客，这样合理吗？近日，同安法院审结一起因公摊面积过高引发的房屋租赁合同纠纷。法院依法判决，实业公司向卫浴公司返还租赁押金212500元及资金占用期间的利息，驳回实业公司的全部诉讼请求。

(资料图)

【案情回顾】

二房东把公摊算入租金

租户未到租期提前搬离

厦门A公司在工业区有一片园区，内有三栋厂房。厦门某实业公司是一家专门从事厂房租赁和物业管理的企业，2019年9月，该实业公司向厦门A公司承租其中两栋厂房，产权面积分别为2066.09平方米、3066.22平方米。

一个月后，经过房东厦门A公司同意后，该实业公司将两栋厂房转租给卫浴公司，双方签订合同约定，两栋厂房面积合计约6250平方米（含公摊），并承诺卫浴公司可以在园区内独门独院地使用这两栋厂房。

后因厂房使用问题，卫浴公司与一房东、二房东产生纠纷。经多次沟通未果，卫浴公司在租赁期内写了一则《退租通知》后搬离厂房。

为此，实业公司认为卫浴公司单方解除合同、提前退租构成违约，遂诉至法院要求卫浴公司支付损失费23万余元。卫浴公司则认为是实业公司交付的厂房面积与合同约定不符，且未尽到出租人应承担的义务，对其生产经营造成严重损害，故提起反诉，要求实业公司承担违约责任，依法退还租赁押金。

“实业公司交付的厂房实际面积仅有5132.31平方米，与合同约定严重不符，我们还多交了1117.69平方米的租金。”卫浴公司表示，实业公司从来未明确所谓公摊是哪些，只是含糊地说“能用的就用”。

对此，实业公司则回应称实际使用的公摊面积远不止1117平方米。

【法院判决】

业主才是“公摊”收费主体

二房东应退还租金

法院经审理认为，本案的争议焦点为1117.69平方米的“公摊”是否属于双方租赁面积。厦门A公司出租给实业公司的两栋厂房实际面积总和为5132.31平方米，且仅书面同意实业公司向卫浴公司转租两栋案涉厂房，并未允许实业公司将园区内其他任何区域转租。实业公司将园区内其他附属设施和室外空间的面积共计1117.69平方米视为所谓“公摊”计入转租面积，既未经厦门A公司事前同意，也未经其事后追认，属于无权处分。即使该部分面积拟作为公摊面积，需要收取相应的费用，收费的主体也应当是作为所有权人的业主，实业公司没有权利向卫浴公司收取租金。

综上，实业公司交付的厂房面积不符，主观上存在过错，已构成违约，应承担违约责任。另，自合同签订至搬离，卫浴公司按约支付租金，且已发出《退租通知》并搬离案涉厂房，缴清租赁期间的水电费，实业公司作为违约方无权继续占用租赁押金。遂作出如上判决。实业公司不服上诉，厦门中院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

【法官提醒】

租厂房怎样防止被坑？

租赁厂房的面积往往较大，租金也较高，因此不论是承租人还是出租人，在合同履行过程中均应遵守诚实信用原则。为了避免经营过程中遭受损失和不必要纠纷，签订厂房租赁合同时，需要注意以下几个问题:

1.在租赁厂房时，应充分了解承租厂房所在工业园区的用途、性质，是否与自己经营范围相符，避免后期因不符合经营范围造成经济损失。

2.要了解租赁厂房的基本情况，如租赁厂房的实际面积与合同约定的面积是否一致，是否包含公摊及公摊的具体面积，并在合同中对面积进行明确约定。

3.租赁厂房时，承租人要了解厂房的权属、出租人是否有权出租厂房等问题，否则将影响到厂房租赁合同的效力，同时是否具有产权也将影响到特殊行业企业许可证的办理。

4.出租人是否同意承租人对租赁厂房进行装饰装修，应与出租人协商后，在合同中明确约定，并且对于租赁期限届满后或合同解除时的装饰装修的价值或费用的归属也应当进行约定。

5.租赁的厂房遇拆迁时，承租人将面临停产停业、搬迁等问题，因此出租人和承租人在厂房租赁合同中可以对厂房拆迁补偿的问题进行约定。如果双方未对拆迁补偿进行约定，根据法律规定，承租人可以获得的补偿包括停产停业损失的补偿、临时安置补偿费、搬迁费用等。